万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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