导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào昆明市属于几线城市，云南最好三个城市)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　昆明市属于几线城市，云南最好三个城市rong>风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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