万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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