导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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