文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zh西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？ù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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