万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院(y鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙uàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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