文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(s概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续hí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续