5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(s打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗hé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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