近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(hu数学中e等于多少，高中数学中e等于多少á)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xi数学中e等于多少，高中数学中e等于多少àn)金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 数学中e等于多少，高中数学中e等于多少