文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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