5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(f一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两āng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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