5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(d使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思ì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(sh使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思ì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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