5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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