近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包匚字旁的字有哪些，区字旁的字收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)匚字旁的字有哪些，区字旁的字募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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