文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌rong>4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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