5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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