万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(c压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用hǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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