导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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