导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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