一(yī)线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房(fáng)指导价的(de)消(xiāo)息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么(me)这(zhè)么重(zhòng)要？首先(xiān)二手房指导价(jià)被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策(cè)的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首(shǒu)先有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市(shì)回(huí)暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)”正式结(jié)束。传(chuán)言称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按(àn)揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大(dà)概率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按照新的(de)规则进行(xíng)，但不(bù)会出(chū)台(tái)正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小(xiǎo)区的参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直(zhí)接按照当时的(de)市(shì)场(chǎng)价打(dǎ)了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家(jiā)还不(bù)觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这(zhè)两(liǎng)年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那(nà)么(me)首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上需要(yào)全款支付(fù)的部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家(jiā)，失去了(le)购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确(què)实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中(zhōng)城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥(ní)沙(shā)俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉(chén)重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有家研究中(zhōng)心数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成(chéng)交(jiāo)量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如(rú)今(jīn)二手房挂牌价低于及接近参考价的房源(yuán)占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知(zhī)其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的(de)实际购房成本(běn)高达(dá)20万/平，目前价(jià)格跌(diē)至14万/平(píng)，叠(dié)加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多(duō)“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交量创(chuàng)下多年新低，学区(qū)房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了二(èr)手房指导价的城市陆陆续(xù)续(xù)低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山(shān)区试(shì)点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购房支持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以(yǐ)多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售(shòu)价格变动情况来看，广州(zhōu)、深(shēn)圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房价(jià)格(gé)仍然是同比去年(nián)依然是下(xià)降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价(jià)格都(dōu)是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合发文(wén)，全(quán)面推动二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是(shì)一条被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于激活(huó)二手(shǒu)房(fáng)交易，具有定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是(shì)指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识(shí)，从字面理解一下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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