近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REIT张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗s项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗)分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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