OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江4斤是多少克，0.4斤是多少克这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中4斤是多少克，0.4斤是多少克(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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