万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说g>

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？