近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(y自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配(自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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