主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人

　　“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的(de)愈加明(míng)显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个(gè)基准：有(yǒu)大(dà)的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些房企能(néng)从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是(shì)它的净借(jiè)贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行(xíng)业内的(de)最低水平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并(bìng)不多(duō)。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准确(què)，有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)储(chǔ)备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来(lái)市(shì)场，以及(jí)过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资(zī)产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时(shí)间，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了(le)超一(yī)倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包(bāo)括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时间(jiān)的(de)增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会(huì)越来越多。美(měi)国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行(xíng)业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要(yào)从(cóng)事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的(de)明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是归(guī)母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策(cè)略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人