5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口>

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口