饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(sh中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数uì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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