近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(dià《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗o)减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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