近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(前肖是指哪几个生肖bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明R前肖是指哪几个生肖EITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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