文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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