导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōn凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音g)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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