饱受争议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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