万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位>

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？