万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。亲爱的让你㖭我下黑ong>而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng亲爱的让你㖭我下黑)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1亲爱的让你㖭我下黑月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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