近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hón0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号g)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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