近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还(hái)宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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