文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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