文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fā2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月ng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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