文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de50g是几两 50g是一两吗)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制50g是几两 50g是一两吗，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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