近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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