文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fá读西的字有哪些，读喜的字有哪些ng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了(读西的字有哪些，读喜的字有哪些le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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