近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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