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　　万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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