导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shùarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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