5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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