5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìn甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的g)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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