近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但科长相当于什么级别？不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之科长相当于什么级别？(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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