文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān嗤笑的意思)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同(t嗤笑的意思óng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面嗤笑的意思(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 嗤笑的意思