万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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