OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租(zū)户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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